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2025年上半年，杭州土拍狂揽千亿出让金，已经接近去年全年土拍收入，领跑全国。

在高溢价率“地王”不断诞生之际，杭州全面取消新房限价政策，楼市逻辑彻底改写——从限制新房价格制造“一二手倒挂”到引导新房价格提升、鼓励开发商打造高质量产品，杭州正在重塑新房价格体系。

近两个月来，杭州首批不限价格的新房入市，多个改善型楼盘销售情况良好：单价跳涨20%的中高端项目"三开三罄"，一个半月就实现清盘；较此前限价上涨40%的千万级豪宅盘中签率低至13%，轻松“日光”。由土地盛宴传导至新房市场的效应，正改写中国二线城市的房价天花板。

地价飙升揽金千亿

近日，“卖地大户”杭州出让了今年上半年的最后6宗涉宅地块，全部溢价成交，最抢手一宗宅地溢价率更是高达68%。

6宗地块中，一宗钱江世纪城地块历经开发商98轮“厮杀”，最终被浙江本土房企金帝集团斩获，楼面价高达5.4万元/平方米，打破了2个月前保利在同板块拿地创下的楼面价纪录（5.16万元/平方米），成为钱江世纪城新地王。

据杭州贝壳研究院统计，今年上半年，杭州共出让68宗涉宅地块，土地出让金高达1160亿元，已达到去年全年土地出让金的99%，在全国各城市当中位列第一，超越了北上广深。

而根据克而瑞研究中心统计，上半年杭州累计土地成交金额达到1228.15亿元（含招拍挂和协议出让），同计算口径下上海的土地成交金额累计达1273亿元，杭州略少于上海，排名全国第二，北京则以1121亿元的成交金额排名第三。

这份与上海土地成交金额不相上下的成绩，意味着今年对杭州来说又是一个土地出让“大年”。

不仅是土地出让金总数在攀升，杭州的单价地王也不断刷新纪录——自从去年10月上旬杭州全面取消新房限价后，杭州的“地王潮”成了土拍常态。

尤其是在今年3月，杭州的单价“地王”纪录从7.7万元/平方米涨到8.8万元/平方米，只用了三天。

杭州贝壳研究院院长上官剑表示，今年以来，杭州的供地势头呈现增量、提质的强劲势头，上半年土拍平均溢价率达到39%，热度维持在高位，不过土地市场也在加剧分化，核心区出让量多、高溢价、地王潮不断，外围低密为主、供应量少、低溢价率。

“随着高价地的不断面世，新的产品和价格体系有待市场进一步验证。”上官剑说道。

涨价后豪宅轻松“日光”

去年下半年，杭州放松了对土地价格和新房价格的限制，这一举措给杭州楼市带来了巨大变化。

过去，杭州新建商品房市场的火爆非常依赖“一二手房倒挂”形成的价格差，多次出现的“万人摇”打新盛况，源于购买新房存在一定的套利空间。而随着新房限价的取消，杭州新房市场将走向何方？

从今年5月开始，杭州首批不限价楼盘陆续上市，新的商品房价格体系逐渐浮现。

位于拱墅区的绿城岸芷丁香项目，是今年杭州核心城区首个入市的不限价楼盘，在刚拿地时，即便是非常熟悉市场情况的业内人士，也认为这个楼盘未来的销售情况具有较多不确定性。

该项目所在板块过去的限价是4.7万元/平方米，但过往多个限价盘的销售表现并不出色。绿城岸芷丁香于今年5月首开112套房源，精装售价定在了5.63万元/平方米，相比之前的限价涨了20%。

然后首批入市的结果是112套房源吸引了1088组家庭参与摇号，中签率仅为10%。后来，绿城很快又推出了第二批次和第三批次，每次开盘定价都在上涨——二批次开盘均价5.87万元/平方米，比第一次开盘的单价又涨了2000多元；三批次更是直接涨到了近6万元/平方米。

结果，该楼盘在一个半月内就清盘了，三开三罄，网签量排入了今年上半年杭州商品房住宅网签前20名榜单中。

位于之江核心区的华润沄璟文华轩，也在今年5月首开124套，精装售价为4.5万元/平方米，较之前的板块限价上涨了约20%，最终吸引了509组家庭参与摇号，中签率仅为24%。

6月下旬，杭州两个总价千万级别的不限价豪宅项目开盘，情况也备受市场关注。

位于杭州市中心安琪儿板块的锦上万象府，首开均价跳涨至6.56万元/平方米，比此前板块限价上涨了40%，依然吸引484组客户报名，中签率低至13%，选房至219号售罄。

钱二板块首个不限价楼盘杭序府的首推112套房源，均价跳涨至5.9万元/平方米，比过去的限价涨了13%，最终收获报名登记323组，中签率近35%，选房至317号售罄，也成了一个“日光盘”。

一位杭州房地产业内人士对记者表示，由于杭州近半年来土地出让以核心优质地块为主，叠加开发商希望通过打造“好房子”来提升产品溢价，近期杭州新房市场中高端“改善盘”成为了绝对主角，这些改善型住宅即便价格相对过去有所上涨，仍然普遍受到购房者欢迎。

“受土拍效应的影响，市场普遍预期未来还有大量低密和大户型项目入市，继续推高市场价格，因此目前的中高端产品还是热销的，而且投资客有所减少，注重居住质量的自住客群相对增加。”上述人士称。

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马一凡

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